Daudzdzīvokļu māju pārvaldība: izaicinājumi un risinājumi

Nopietni negadījumi daudzdzīvokļu mājās atklāj sistēmiskas problēmas kopīpašuma pārvaldības jomā – no novecojoša dzīvojamā fonda un iesaistīto pušu atšķirīgajiem viedokļiem par atbildībām un prioritātēm līdz kvoruma trūkuma radītiem sarežģījumiem un nepilnībām pastāvošajā tiesiskajā regulējumā. Ņemot vērā, ka no negadījumiem pasargāts nav neviens (tie notiek arī jaunās un ļoti modernās mājās), svarīgi ir mācīties gan no savām, gan citu kļūdām.

Kādi negadījumi daudzdzīvokļu ēkās notiek visbiežāk un kādas ir to sekas dažādu īpašuma pārvaldības prakšu gadījumos? Kur sākas un beidzas pārvaldnieku un dzīvokļu īpašnieku pienākumu un atbildības robežas? Kāda dzīvojamā fonda drošību ietekmēs jaunais likums par dzīvokļu īpašnieku kopībām? Kur slēpjas efektīvas pārvaldnieku un dzīvokļu īpašnieku sadarbības atslēga?

Atbildes uz šiem un daudziem citiem jautājumiem centāmies rast kopā ar uzņēmējiem un dažādu jomu profesionāļiem vienā no trim “BALTA biznesa foruma: prevencijas formula” tematiskajām sesijām – “Daudzdzīvokļu māju pārvaldība: izaicinājumi un risinājumi”. Tās dalībnieki ir vienisprātis – “ar mani tas nenotiks, jo…” nav efektīva drošības stratēģija, īpaši daudzdzīvokļu mājās.

Būtiskākās atziņas:

• Nekustamā īpašuma domājamās daļas ārkārtas situācijās un gadījumos, kad nepieciešami nopietnāki remontdarbi, t.sk. lifta remonts, kļūst par ļoti reālām daļām. Ja neparūpējamies par kopīpašumu pienācīgi un savlaicīgi, mūsu īpašuma vērtība ilgtermiņā samazinās un pastāv iespēja, ka kaut kādā brīdī uzturēšanās tajā kļūst neiespējama.
• Pieredze rāda, ka nelaimes gadījumu daudzdzīvokļu mājās notiek salīdzinoši bieži, turklāt tie atkārtojas. Ir svarīgi pieņemt domu, ka no nelaimes nav pasargāts neviens un sagatavoties iespējamajām krīzes situācijām. Izdevīgākās pozīcijās šajā ziņā ir mājas, kuru iedzīvotāji saprot, ka daudzdzīvokļu māju neveido tikai atsevišķi dzīvokļi – tā ir kopīga telpa, par ko kopīgi ir arī jārūpējas. 
• Gāzes noplūdes izraisīti negadījumi kā Bauskas ielā Latvijā notiek reti. Daudzās daudzdzīvokļu ēkās pat nav gāzes pieslēguma. Taču tas nenozīmē, ka šie īpašumi ir 100% drošībā, jo notiek arī citi negadījumi. Piemēram, daudzdzīvokļu nami bieži cieš no dabas stihijām – vētras, krusas, intensīvām lietavām. Ugunsgrēki, kas sākas dzīvokļos, nereti izplešas un bojā kaimiņu īpašumus, kā arī kāpņutelpas un citas koplietošanas telpas. Jaunajos projektos tie mēdz izcelties pazemes stāvvietās, bojājot ēku fasādi un inženierkomunikācijas. Tāpat kopīpašums var ciest trešo personu, piemēram, garāmgājēju, ļaunprātīgas rīcības dēļ – apzīmētas ēku fasādes, kāpņutelpā vai atkritumu konteinerī nomesta izsmēķa izraisīts ugunsgrēks u.tml. 
• Viens no lielākajiem izaicinājumiem daudzdzīvokļu māju kopīpašuma apsaimniekošanā ir panākt visu dzīvokļu īpašnieku vienošanos, jo māja ir viena, bet iedzīvotāju – daudz. Pieredze rāda, ka veiksmīgas ēku pārvaldnieku, apsaimniekotāju un dzīvokļu īpašnieku sadarbības pamatā ir atklātība. Mājas pārvaldnieka pienākums ir informēt iedzīvotājus par iespējām uzlabot īpašuma stāvokli un drošību, kā arī nodrošināties pret krīzes situācijām, ilustrējot ieguvumus tajā vai citā situācijā ar reāliem datiem un faktiem. Savukārt dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem atbilstoši lēmumi. 
• Kā veiksmīgāk pārdzīvot krīzes situācijas? Krīzes mantra: dzelžaina pieturēšanās pie prioritātēm un pareizas komunikācijas shēmas. Galvenie neizdošanās cēloņi – formālisms, neiesaistīšanās un vienaldzība.
• Lai arī atsevišķus negadījumus statistiski var paredzēt, to mērogs ir neparedzams. Tādējādi nekustamā īpašuma un mantas, kā arī kopīpašuma apdrošināšana mūsdienās nav greznība – tā ir nepieciešamība. Neraugoties uz to Latvijas Bankas dati liecina, ka savu mājokli apdrošina mazāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku. Informācija par apdrošināto daudzdzīvokļu māju kopīpašumiem nav apkopota, taču saskaņā ar BALTA aplēsēm šāda apdrošināšana ir tikai 15 līdz 20% no kopējā daudzdzīvokļu māju skaita.
• Apdrošināšana nenovērš negadījumus. Taču pieredze rāda, ka daudzdzīvokļu māju kopīpašuma daļu apdrošināšana šobrīd ir vienīgais paredzamais veids, kā pēc negadījuma nodrošināt šo māju atjaunošanu un iespēju iedzīvotājiem atgriezties mājokļos.

Paldies par iedvesmojošajiem ievadvārdiem Latvijas Bankas Apdrošināšanas un pensiju uzraudzības pārvaldes vadītājai Evijai Dundurei un BALTA valdes loceklim Uldim Dzintaram!

Paldies arī par datos, faktos un praktiskajā pieredzē balstītajiem viedokļiem, kas ne vien ataino izaicinājumus un iespējas kopīpašuma pārvaldības jomā, Bauskas ielas 15.nama īpašnieku kopības pilnvarotajam pārstāvim Andrim Viksem, Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas vadītājam Ervīnam Straupem, BALTA Komercīpašuma produktu vadītājam Uģim Uškānam, “Augmentum” valdes loceklei Signei Kajakai, Ekonomikas ministrijas Mājokļu departamenta vecākajam referentam Nikam Balinskim, “Jurisconsultus” vadītājam Jānim Uzulēnam, “Kurzemes nami” valdes priekšsēdētājam Robertam Gulbim un “Rīgas namu pārvaldnieks” valdes loceklim Mārtiņam Pauram.

Vērtīgi papildu resursi:

Latvijas Sabiedriskais medijs: Kas dzīvokļu īpašniekiem jāzina par kopīpašumu pārvaldīšanu un apdrošināšanu. Skaidro eksperti 
BALTA: Kopš traģēdijas Bauskas ielā kopīpašuma apdrošināšanas kāpums ir 12%
Podkāsts “Droši vien nedroši”: #4 – Vai dzīvokļi ir jāpieskata vairāk nekā privātmājas?